Kuigi võlaõigusseaduse üldosa lubab lepingupooltel lepingu rikkumise korral kokku leppida leppetrahvis, oli eluruumi üürilepingu puhul see välistatud. Miks? Seadusemuudatuse eelnõu seletuskirja kohaselt oli leppetrahvi välistamisega püütud kaitsta üürnikke üürileandjate võimalikke kuritarvituste eest, sätestades rahalise hüvitise saamiseks üürileandja kohustuse tõendada iga üürnikupoolse lepingurikkumise korral kahju tekkimist.

Samas oli sageli probleem just selles, et kahju tekkimist ja selle suurust oli raske kui mitte võimatu tõestada. Näiteks olukorras, kui üürnik on rikkunud eluruumis suitsetamise või lemmikloomade pidamise keeldu. Kuidas sa paned rikkumist rahasse? Jah, kui kassipoeg kraabib diivanikatte ära või koer närib juhtmed katki, on rahaline kahju mõõdetav. Kui midagi taolist ei juhtu aga probleem on hoopis paljude inimeste allergias loomakarvade vastu?

Selle aasta jaanuaris jõustunud seaduse muudatusega on leppetrahvi kokkuleppe keeld tühistatud ja kokkuleppeks luba antud. Tundub positiivne? Aga võta näpust. Leppetrahv on küll lubatud, kuid piirangutega.

Nimelt ei või ühe rikkumise korral leppetrahvi summa ületada ühes kuus 10% kõikidest maksetest, mis on pandud üürniku kanda. Kui rikkumisi on rohkem, ei või leppetrahvi summa ületada 20% kuus. Arvutage ise välja, kas selline summa motiveerib üürnikku lepingut mitte rikkuma.

Piiranguks võib pidada ka seda, et leppetrahvi saab nõuda vaid mitterahaliste kohustuste rikkumise eest. Rahaliste kohustuste rikkumise korral saab nõuda viivist, kuid ka siin on piirang. Nimelt ei või viivis ületada kolmekordset seadusega kehtestatud viivisemäära. Taaskord tühine summa, mis enamasti ei tõsta üürniku maksedistsipliini.

Meeles tuleb pidada ka seda, et leppetrahvis tuleb taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida. See ei ole seadusest tulenev õiguskaitsevahend, vaid kokkulepe. Leppetrahvi saab nõuda vaid oluliste rikkumiste korral. Seega tuleb lepingus täpselt välja tuua, milliste oluliste rikkumiste eest on antud sunnivahend kokku lepitud. Näiteks öörahu rikkumise eest võib leppetrahvi nõuda vaid siis, kui tegemist on korduva rikkumisega.

Kui leppetrahvis on kokku lepitud ja rikkumine on toime pandud, tuleb mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist üürnikule teada anda, et te nõuate leppetrahvi. Vastasel juhul te kaotate õiguse leppetrahvi nõuda.

Paraku ei saa üürileandja leppetrahvikokkuleppest tulenevat nõuet rahuldada tagatisraha arvelt. Seega, kui üürnik ei nõustu leppetrahvi tasuma, tuleb üürileandjal ette võtta kohtutee või Tallinnas linnas oleva eluruumi korral pöörduda leppetrahvi nõudega üürikomisjoni.

Lisateave ja kontakt

Üürilepingu võib sõlmida kas tähtajaga või tähtaega määramata. Kui leping sõlmitakse tähtajaga, siis lõpeb see tähtaja möödumisel. Sageli aga otsustab üürnik enne tähtaega välja kolida näiteks seetõttu, et leidis endale parema või odavama elamise. Ja on hea, kui ta sellest üürileandjale ka teada annab, mitte ei viska lihtsalt korteri võtit postkasti ja ei lahku, mida paraku tuleb ka ette.

Kas selline käitumine on tolereeritav? Üürnik on küll seadusega rohkem kaitstud, kui üürisuhte nõrgem pool, kuid ka tema jaoks kehtivad reeglid. Kohtud on korduvalt selgitanud, et kui sõlmitakse tähtajaline leping, tuleb ka lepingust tulenevaid kohustusi täita tähtaja lõppemiseni. Ja see kehtib mõlema lepingu poole kohta. Leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

Seadusega on sätestatud, et üürnik on kohustatud maksma üüri ka aja eest, mil ta eluruumi ei kasuta temast endast olenevatel põhjustel. Seega lihtsalt parema/odavama pinna leidmine ei vabasta teda veel üüri maksmisest.

Selleks, et üürnik saaks tähtajalise lepingu ennetähtaegselt üles öelda, peab tal olema mõjuv põhjus. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa üürnikult kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohus on täpsustanud, et põhjus peab olema ootamatu ja ülesütleja poolest sõltumatu. Uue elamispinna leidmist ei saa kuidagi pidada ootamatuks ja ülesütleja poolest sõltumatuks.

Kui üürnik siiski annab oma otsusest üürileandjale teada, võivad pooled omavahel ennetähtaegses lõpetamises kokku leppida aga mingeid trahvisanktsioone või hüvitist üürileandja nõuda ei saa. Võib kokku leppida, et üürileping lõpeb siis, kui üürileandja leiab eluruumile uue üürniku ja sõlmitakse uus üürileping. Sellisel juhul peab algne üürnik maksma üüri kuni uue üürilepingu jõustumiseni. Ja omanikul on täielik alus selle perioodi eest üürnikult üüri nõuda ka kohtu korras, kui üürnik seda vabatahtlikult ei tee.

Loomulikult ei ole keelatud lepinguga kokku leppida, et üürnikul on õigus ka tähtajaline leping üles öelda mingi etteteatamistähtajaga. Kuid sama kokkulepe ei kehti üürileandja kohta. Ja seda lihtsal põhjusel – seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.

Kui lepingupooled ei ole kindlad, kas saavad lepingut täita kuni tähtaja lõppemiseni, tuleks pigem sõlmida tähtajatu üürilepingu. Tähtajatu üürilepingu korral saab kumbki pool lepingu korraliselt üles öelda kolme kuulise ette teatamisega. Ja korraline ülesütlemine tähendab seda, lepingu ülesütlemist ei peab põhjendama.

Lisateave ja kontakt