Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) võimaldab korteriomanikel vastu võtta otsuseid ka korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata, ehk kirjalikult.

Sellisel juhul peab juhatus saatma otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele ning määrama vähemalt 7 päevase tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama otsuse eelnõu kohta oma seisukoha. Seisukoht, ehk poolt või vastu hääl, tuleb esitada samuti kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Riigikohus on selgitanud, et „Kui korteriühistu juhatus rikub KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustust saata otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, on see otsuse vastuvõtmise korra oluline rikkumine ja selliselt vastu võetud otsus on TsÜS § 38 lg 2 järgi tühine.“

Selleks, et kirjalikult otsust vastu võtta, peab oma seisukoha otsuse eelnõu kohta esitama vähemalt sama palju korteriomanikke, kes peaks ka tavakoosolekule kokku tulema, et koosolek oleks otsustusvõimeline. Ehk ka otsuse vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata peab olema järgitud kas põhikirjast või selle puudumisel seadusest tulenevat kvooruminõuet.

Riigikohus on rõhutanud, et „Ilma korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse vastuvõtmisest osa võtnud korteriomanikuks tuleb lugeda üksnes need korteriomanikud, kes on korteriomanike otsuse eelnõu kohta esitanud oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Seega ei arvestata otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse hindamisel nende korteriomanike häältega, kes oma seisukohta otsuse eelnõu kohta ei esitanud.“

KrtS kohaselt annab iga korteriomand ühe hääle. Põhikirjaga võib kehtestada, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Riigikohus on selgitanud, et „Need võimalused põhikirjaga üldreeglist kõrvale kaldumiseks on ammendavad.“

Seaduse kohaselt võib üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Kirjaliku dokumendi (volikirja) nõue kehtib ka kirjaliku hääletamise puhul. See tähendab, et kui korteriomaniku eest esitab otsuse eelnõu kohta oma seisukoha isik, kes ei ole oma esindusõigust volikirjaga tõendanud, ei tohi juhatus hääle andmist arvestada.
Sama nõue kehtib ka siis, kui korteriomand kuulub kahele või enamale isikule üheaegselt. Ühised omanikud saavad samuti määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja.

Juhul, kui hääle on andnud isik, kes ei ole korteriomanik ja kellel puudub volikiri, võib korteriühistu juhatus korteriomanikule, kelle nimel teine isik esitas esindusõigust omamata seisukoha kirjaliku hääletamise teel vastu võetava otsuse eelnõu kohta, teha TsÜS § 129 lg 3 esimese lause järgi ettepaneku seisukoha esitamine (hääle andmine) kui tehing heaks kiita (Riigikohus).

Lisateave ja kontakt

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) kohaselt annab iga korteriomand ühe hääle. Põhikirjaga saab kehtestada, et korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus.

Ei tohiks ka unustada, et kui korteriomand kuulub kahele või enamale isikule, siis neil on kokku vaid üks hääl.

Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemisega seotud otsused võetakse vastu koosolekule kogunenud korteriomanike häälte enamusega. Tavapärase valitsemise all mõistetakse nt tavapärast korrashoidu ja remonti, tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist, kahju- ja vastutuse kindlustamise lepingu sõlmimist, reservkapitali ja remondifondi loomist, väiksema laenu võtmist, energiamärgise tellimist jms.

Häälteenamusega otsustatakse ka kinnitada majandusaasta aruanne ja kehtestada majanduskava, valida uus juhatus või pikendada juhatuse ametiaega. Loetelu ei ole ammendav.

Kui aga on vaja vastu võtta uus põhikiri, peab selle poolt olema enam kui 2/3 koosolekule kogunenud korteriomanike häältest.

Maja renoveerimisotsuse ja eelmise majandusaasta majandamiskulude summat ületava laenu taotlemise otsuse poolt peab aga olema üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on aga vajalik korteriomanike kokkulepe. Samuti vajab kokkulepet parkimise korraldamine ja muu kaasomandi osa kasutamisega seonduv.

Korteriomanike kokkulepet nõuab ka eriomandi ulatuse muutmine, nt korteri laiendamine pööningule või keldrisse ja uue korteriomandi loomine ning selle võõrandamise otsus.

Kõikide korteriomanike nõusolek on nõutav ka siis, kui korteriomanik soovib enda korteri jagada kaheks või enamaks korteriomandiks.

Koosolekul tuleb kokku lugeda kõik poolt ja vastu hääled ning tulemus protokollida. Kui keegi korteriomanikest jääb otsuse suhtes eriarvamusele ja nõuab oma eriarvamuse kandmist protokolli, tuleb ka eriarvamuse sisu kanda protokolli.

Protokollile kirjutab alla koosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud korteriomanik. Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest.

Pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest peab protokoll olema liikmetele kättesaadav. Liikmel on õigus saada üldkoosoleku protokolli või selle osa ärakirja.

Küsimuste korral kirjutage mulle evi@kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt