Kui üüriturul hinnad tõusevad ja tekib vajadus teha ka enda üürnikule ettepanek üüri tõsta, siis kuidas on seda õige teha?

Kõigepealt tuleb eristada üüri tõstmise korda tähtajalise ja tähtajatu lepingu korral. Tähtajatu lepingu korral saab üüri tõsta iga aasta möödudes üürilepingu sõlmimisest.

Üüri tõstmisest tuleb üürnikule 30 päeva ette teatada ja üüri tõstmise teade peab olema esitatud taasesitamist võimaldavas vormis.

Teates tuleb selgelt märkida:

• üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus;
• mis ajast üüri tõstetakse;
• üüri tõstmise põhjendus ja arvestus;
• üüri tõstmise vaidlustamise kord.

NB! Selleks, et üüri tõstmine oleks kehtiv, peab üüri tõstmise teade vastama eespool märgitud tingimustele. Kui üüri tõstmise teade ei vasta nendele tingimustele, loetakse, et üüri tõstetud ei ole.

Riigikohus on selgitanud, et üürileandja peab üüri tõstmise teates teiste andmete kõrval põhjendama, miks ta üüri tõstab ning näitama ka arvestuse, millel üüri tõstmine põhineb. See nõue on kehtestanud selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri tõstmine on ülemäärane või mitte. Seaduse nõue ei ole täidetud, kui üürileandja märgib teates üüri tõstmise põhjusena üksnes seda, et uus üür on kooskõlas turuhinnaga. Üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud.

Kuid enne üüri tõstmist tuleks kaaluda ka riski, et üürnik vaidlustab üüri tõstmise või koguni ütleb lepingu üles, kui ta ei nõustu üüri tõstmisega.

Nimelt on üürnikul õigus 30 päeva jooksul alates üüri tõstmise teate saamisest eluruumi üürileping üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette. Kui üürnik ütleb üürilepingu sellel alusel üles, ei loeta üüri tõstetuks.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
evihindpere@gmail.com

Lisateave ja kontakt

Kui üürile antav eluruum on kulunud ja väsinud ning omanikul endal ei ole võimalusi või tahtmist seda parendada, võib tekkida olukord, kus üürnik pakub ise välja võimaluse remondi tegemiseks. Kas lubada ja kui, siis mida tuleks silmas pidada?

Kõigepealt tuleks kokku leppida, mida konkreetselt üürnik teha plaanib, et välistada võimalust, kui üürnik kukub kandvaid konstruktsioone lammutama, kuskile torusid vedama vms. Ka siis, kui üürnik kavatseb vaid veidi värvida ja näiteks tapeeti vahetada, tuleks kooskõlastada nii värvi kui ka tapeedi valik.

Oli kord olukord, kus üürnik (omaniku ´loal´) värvis toa lae mustas ja pani seinale mustal taustal suurte punaste roosidega tapeedi. Kui teile selline lahendus meeldiks?

Omaniku nõusolek eluruumi parendamiseks ja muudatuste tegemist peab olema esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ja üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks.

Samuti tuleks kokku leppida, kas üürileandja kompenseerib üürnikule remondiga tehtud kulutused või näiteks tasaarvestatakse kulud üüriga. Ka kulutatud summa piir tuleks kooskõlastada.

Kui üürnik teeb aga parendusi omavoliliselt, ilma omaniku nõusolekuta, ei saa ta nõuda kulude hüvitamist ja üürileandja saab üürilepingu lõppedes nõuda endise olukorra taastamist või kulude hüvitamist.

Kui parendused ja muudatused on tehtud omaniku nõusolekul ja üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
evihindpere@gmail.com

Lisateave ja kontakt

Kas pole sage olukord, kus omanik tahaks vaikselt üle vaadata, kas üürnik suhtub temale kasutamiseks antud eluruumi heaperemehelikult? Ikka jääb üks võtmete komplekt ka omanikule ja nii ta kipub arvama, et tal on õigus igal ajal käia oma vara üle vaatamas. Või siis müüb üüripinda ja vaja on seda näidata potentsiaalsele ostjale või uuele üürnikule.

Kui eluruum on antud üürnikule üle, siis muutub üürnik asja otseseks valdajaks ja üüripind tema koduks, mis on põhiseaduse kohaselt püha ja puutumatu. Ja valdus on seadusega kaitstud omavoli vastu.

Asjaõigusseadus sätestab, et omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline. Valdaja võib oma valdust omavoli vastu jõuga kaitsta, ületamata seejuures hädakaitse piire. Kui kinnisasja valdus võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja või vägivallaga, on valdajal õigus omavoli tarvitaja kinnisasjalt eemaldada ja kinnisasi oma võimu alla tagasi võtta.

Lisaks on riigikohus selgitanud, et „üürileandja sisenedes üüritud elamusse üürniku äraolekul üürnikku sellest enne informeerimata ja temalt luba saamata, rikkus poolte sõlmitud üürilepingut ega austanud kostja õigust kodu puutumatusele (Põhiseaduse § 33) ning seda saab lugeda mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes, mille puhul oli kostja õigustatud üürilepingu erakorraliselt üles ütlema. Kolleegiumi hinnangul ei välista seda õigust ka rikkumise ühekordsus.“

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
evihindpere@gmail.com

Lisateave ja kontakt