Paljud korteriühistud on oma põhikirjaga määranud, et osa majandamiskuludest, nt prügivedu, jaotatakse vastavalt korteris elavate inimeste arvu järgi. Kas selline lähenemine on õige?

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Põhikirjaga võib ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule (mõõteseadme näidu alusel).

Teistsugune kohustuste jaotuse alus on lubatud vaid siis, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Korteris elavate inimeste arvu järgi majandamiskulude jaotamine ilmselgelt kahjustab nii mõnegi korteriomaniku huve. Miks?

Esiteks, korteriühistul ei ole alust nõuda üürnike, muude pereliikmete või tuttavate andmeid, sest igal juhul vastutab ühistu ees üksnes omanik.

Teiseks, isikuandmete nõudmisega muutub ühistu isikuandmete töötlejaks, millega kaasneb ka ühistu kohustus järgida isikuandmete kaitse seadust ja isikuandmete kaitse üldmäärust.

Ning kolmandaks – üks inimene võib rohkem prügi toota, kui mõistlikult majandav suurpere.

Erandid on lubatud vaid eriomandi kokkuleppega, milleks aga on vajalik korteriomanike konsensus ja soovitavalt kanne kinnistusraamatusse, kuna kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna.

Küsimuste korral kirjutage mulle evi@kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) võimaldab korteriomanikel vastu võtta otsuseid ka korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata, ehk kirjalikult.

Sellisel juhul peab juhatus saatma otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele ning määrama vähemalt 7 päevase tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama otsuse eelnõu kohta oma seisukoha. Seisukoht, ehk poolt või vastu hääl, tuleb esitada samuti kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Riigikohus on selgitanud, et „Kui korteriühistu juhatus rikub KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses sätestatud kohustust saata otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, on see otsuse vastuvõtmise korra oluline rikkumine ja selliselt vastu võetud otsus on TsÜS § 38 lg 2 järgi tühine.“

Selleks, et kirjalikult otsust vastu võtta, peab oma seisukoha otsuse eelnõu kohta esitama vähemalt sama palju korteriomanikke, kes peaks ka tavakoosolekule kokku tulema, et koosolek oleks otsustusvõimeline. Ehk ka otsuse vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata peab olema järgitud kas põhikirjast või selle puudumisel seadusest tulenevat kvooruminõuet.

Riigikohus on rõhutanud, et „Ilma korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse vastuvõtmisest osa võtnud korteriomanikuks tuleb lugeda üksnes need korteriomanikud, kes on korteriomanike otsuse eelnõu kohta esitanud oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Seega ei arvestata otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse hindamisel nende korteriomanike häältega, kes oma seisukohta otsuse eelnõu kohta ei esitanud.“

KrtS kohaselt annab iga korteriomand ühe hääle. Põhikirjaga võib kehtestada, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Riigikohus on selgitanud, et „Need võimalused põhikirjaga üldreeglist kõrvale kaldumiseks on ammendavad.“

Seaduse kohaselt võib üldkoosolekul osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Kirjaliku dokumendi (volikirja) nõue kehtib ka kirjaliku hääletamise puhul. See tähendab, et kui korteriomaniku eest esitab otsuse eelnõu kohta oma seisukoha isik, kes ei ole oma esindusõigust volikirjaga tõendanud, ei tohi juhatus hääle andmist arvestada.
Sama nõue kehtib ka siis, kui korteriomand kuulub kahele või enamale isikule üheaegselt. Ühised omanikud saavad samuti määrata volikirjas kindlaks nende ühise esindaja.

Juhul, kui hääle on andnud isik, kes ei ole korteriomanik ja kellel puudub volikiri, võib korteriühistu juhatus korteriomanikule, kelle nimel teine isik esitas esindusõigust omamata seisukoha kirjaliku hääletamise teel vastu võetava otsuse eelnõu kohta, teha TsÜS § 129 lg 3 esimese lause järgi ettepaneku seisukoha esitamine (hääle andmine) kui tehing heaks kiita (Riigikohus).

Lisateave ja kontakt