Korteriomanikud kogunevad koosoleku kutses märgitud ajal koosoleku toimumise asukohta, kus tuleb kõigepealt enda osalemine registreerida. Selleks peab korteriühistu juhatus või valitseja ette valmistama osalejate nimekirja ehk kvoorumilehe, mille aluseks on kinnistusregistri väljavõte.

Nimekirja kantakse:

• korteriomanike või nende esindajate nimed
• häälte arv
• osalemise viis

Nimekirjale kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija, samuti iga üldkoosolekul füüsiliselt kohal olev korteriomanik või tema esindaja.

Üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. NB! Põhikirjaga ei või piirata korteriomaniku õigust määrata esindaja.

Esindaja osavõtt üldkoosolekust ei võta korteriomanikult õigust samaaegselt osaleda koosolekul. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha sama isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära.

Kui korteriomand kuulub üheaegselt kahele või enamale isikule, võivad nad koosolekust osa võtta kas ühiselt või volitada ühte ühist omanikku või kolmandat isikut neid esindama. Ilma esindusõigust tõendava dokumendita tema häält arvesse võtta ei saa. See ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse.

Selleks, et koosolek oleks otsustusvõimeline, peab koosolekul osalevatele korteriomanikele kuuluma üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

Seejuures tuleb arvestada, et korteriomandite arv ja korteriühistu liikmete arv ei pruugi olla identne ehk kui põhikirjas on otsustusvõime seotud korteriühistu liikmete arvuga, siis tulebki sellest lähtuda.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 1 lg 4 kohaselt on korteriühistu eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud.

Riigikohus on kohtuasjas nr 2-19-10326 selgitanud, et „Olukorras, kus ühele korteriomanikule kuulub mitu korteriomandit, võiks selline isik olla käsitatav ühistu mitme liikmena. Iga isik saab olla vaid üks korteriühistu liige, sõltumata sellest, mitu korteriomandit talle kuulub.“

Kui korteriühistu põhikirja tingimused tekitavad segadust ja pidevalt vajadust korraldada korduskoosolekuid, siis tuleb need tingimused üle vaadata.

Küsimuste korral kirjutage mulle evi@kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt

Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ette teatada vähemalt 7 päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Ehk koosoleku kutse väljastamise ja koosoleku vahele peab jääma 7 päeva.

Üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida vähemalt koosoleku toimumise aeg ja koht ning päevakord.

Koos koosoleku kutsega tuleb korteriomanikele teada anda koht, kus on võimalik tutvuda koosolekul arutamisele tulevate dokumentidega (põhikiri, majanduskava eelnõu, majandusaasta aruanne, vandeaudiitori aruanne või revisjonikomisjoni arvamus jms) ning nende dokumentidega tutvumise kord.

Kui korteriomaniku elukoht või juriidilise isiku asukoht ei ole korteriomandi asukoht ja ta ei ole ühistule teatanud oma tegelikku elu- või asukohta, on korteriühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht. Kui aga korteriomanik on teatanud ühistule oma elektronposti aadressi, tuleb koosoleku teade ja koos nimetatud dokumentidega saata sellel aadressil.
Lisaks võib koosoleku teade üles panna ühistu teadetahvlile ja avaldada ühistu intranetis.

Kui ühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud, et koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust, tuleb koosoleku kutses märkida, et korteriomaniku soovimatuse või võimatuse korral koosolekust osa võtta, peaks ta määrama endale esindaja, kellele anda koosolekul osalemiseks ja hääletamiseks lihtkirjalik esindusõigust tõendav dokument. Iga korteriomanik peab arvestama, et koosolekul osalemine ei ole mitte tema privileeg vaid otsene kohustus.

Korteriomanikel on õigus nõuda täiendavate küsimuste võtmist päevakorda. Kui korteriühistul on 30 või enam liiget, võivad vastava nõude esitada vähemalt 1/5 liikmetest, väiksema liikmete arvu korral aga vähemalt 6 liiget. Iga täiendava küsimuse kohta tuleb esitada põhjendus. Taotlus tuleb esitada juhatusele mitte hiljem kui 3 päeva pärast üldkoosoleku kokkukutsumisest teatamist, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.

Kui pärast üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmist päevakorda korteriomanike nõudel muudetakse, tuleb päevakorra muutmisest teatada enne üldkoosoleku toimumisest samas korras ja sama tähtaja jooksul nagu üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmisel.
Kui korteriühistul on audiitor või revisjonikomisjon võivad vähemalt 1/5 korteriomanikest nõuda, et audiitor või revident peab osalema majandusaasta aruande kinnitamise otsustamise juures ja andma vandeaudiitori aruande või arvamuse kohta selgitusi. Sellekohane kirjalik nõue tuleb esitada vähemalt 5 päeva enne üldkoosoleku toimumist.

Riigikohus on selgitanud, et: „Üldkoosoleku otsus on tühine, kui koosoleku kokkukutsumise korda on oluliselt rikutud, kui liikmele ei saadeta koosoleku teadet või see saadetakse hilinenult, aga ka see, kui päevkord on puudulik või ebaselge. Koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine on samuti see, kui korteriomanikele ei tehta enne koosolekut kättesaadavaks otsuste eelnõusid või dokumente, mille kinnitamist koosolekul hääletama hakatakse. Samuti võib koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine olla see, kui koosoleku teatest ei ole aru saada, kus ja millal koosolek toimub.“

Lisateave ja kontakt

Käes on aeg, kui korteriühistud peavad kokku kutsuma iga aastase korralise üldkoosoleku selleks, et:

• kinnitada eelmise majandusaasta aruanne
• kehtestada uus majanduskava
• vajadusel vastu võtta kaasajastatud põhikiri
• vajadusel valida uus juhatus
• arutada muid aktuaalseid küsimusi

Korteriühistu juhatus on kohustatud igal aastal koostama majandusaasta aruande raamatupidamise seaduses sätestatud korras ja esitama selle korteriomanike üldkoosolekule kinnitamiseks. Sellest kohustusest on vabastatud vaid kuni kümne korteriomandiga ühistud, kes peavad kassapõhist raamatupidamist ja juhivad end ise ilma valitsejata.

Kinnitatud majandusaasta aruanne tuleb esitada registrile 6 kuu jooksul majandusaasta lõppemisest arvates elektrooniliselt ettevõtja portaali https://ettevotjaportaal.rik.ee/ või notari kaudu.

Kui põhikirjaga on ette nähtud raamatupidamise aastaaruande audiitorkontrolli kohustus, tuleb registrile esitada aruanne koos vandeaudiitori aruandega.

Lisaks peab juhatus koostama ka majanduskava, mille järgi teevad korteriomanikud korteriühistule perioodilisi ettemakseid. Nõuded majanduskavale on kehtestatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §-s 41. Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni.

Majanduskava koostamisel tuleb arvestada, et majanduskavaga ei saa korteriomanikele kehtestada rahalisi kohustusi teistsuguse jaotusega, kui seadus, korteriomanike kokkulepped ja põhikiri seda ette näevad.

Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut kokku, võivad vähemalt 1/10 korteriomanikest nõuda koosoleku kokkukutsumist, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet.

Kui juhatus ikkagi ei kutsu üldkoosolekut kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega. Sellisel juhul tuleks ka kaaluda, kas olemasolev juhatus peaks jätkama ühistu juhtimist või tuleks valida uus, oma ülesandeid täitev juhatus.

Küsimuste korral kirjutage mulle evi@kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt