Kinnisvarajurist Evi Hindpere: Kuidas koostada kehtiv broneerimisleping?

18.02.2026

Evi HindpereViimasel ajal on Tarbijavaidluste komisjon tunnistanud mitmeid broneerimislepinguid tühiseks, kuna need ei vasta nõutud vormile. Kuigi seadus ei sätesta broneerimislepingule kohustuslikku vorminõuet, võib ebakorrektselt koostatud leping siiski osutuda õigustühiseks.

Peamine probleem tekib siis, kui broneerimislepingusse on lisatud kohustused, mis tegelikult kuuluvad eellepingu valdkonda. Kui lepingus on kirjas, et müüja peab kinnisasja ostuhuvilisele müüma, ostuhuviline peab kinnisasja ostma ning broneerimistasu arvestatakse tulevase ostuhinna osaks, ei ole tegemist enam broneerimislepinguga. Sellisel juhul on see sisuliselt eelleping, mis peab olema sõlmitud notariaalses vormis. Notariaalse vormi puudumine muudab lepingu tühiseks.

Broneerimislepingu ja eellepingu erinevus seisneb kohustuste sisus.
Eellepingus kohustub müüja tulevikus kinnisasja ostjale võõrandama.

Broneerimislepingus aga kohustub müüja üksnes hoiduma kinnisasja müümisest kolmandatele isikutele kindla perioodi jooksul ning ostuhuviline maksab tasu üksnes broneerimise eest, mitte tulevase ostu arvelt.

Riigikohus on selgitanud, et broneerimisleping ei ole võlaõigusseaduses eraldi lepinguliigina reguleeritud. Selle sisuks on üksnes müüja kohustus jätta kinnisasi teatud ajaks broneerija kasuks võõrandamata ning broneerija kohustus maksta selle eest tasu.

Riigikohus on selgitanud, et broneerimisleping on kehtiv, kui on täidetud kolm tingimust:

  1. tasu makstakse üksnes kinnisasja broneerimise eest, ehk selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks
  2. ostjal ega müüjal ei lasu kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada
  3. broneerimistasu suurus ei tohi ületada üksnes broneerimise eest mõistlikult makstavat summa

Riigikohus on ühtlasi selgitanud, et kui on kokku lepitud broneerimistasu jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
evihindpere@gmail.com
www.kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt

Evi Hindpere

 Lepi kokku aeg konsultatsiooniks.

Evi Hindpere
Kinnisvarajurist
www.kinnisvarakool.ee/kinnisvarajurist

Kaasaegne koolitusklass sinu järgmisele sündmusele

17.02.2026

KinnisvarakoolKinnisvarakooli koolitusklass pakub suurepärast võimalust erinevate seminaride, koolituste, koosolekute ja õpitubade korraldamiseks. Avaras koolitusruumis on 12 lauda, mis mahutavad istuma 24 inimest. Teatristiilis paigutusega mahub osalema kuni 36 inimest.

Koolitusruumi põhivarustuses on konverentsiseade Konftel, ekraan 86″ UHD TV (projektoriga võrreldes teravam ja kontrastsem pilt), tahvel koos markeritega, veeautomaat topsidega (külma ja kuuma vee võimalus).

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tallinnas Kristiine linnaosas aadressil Tulika 19, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel ruumis number 138 (sissepääs sisehoovist). Flora Maja sisehoovis on tasuline parkla, kuid parkimine ümberkaudsetel tänavatel on tasuta.

  • Minimaalne rentimise aeg on 3 tundi, maksumus 75 €, hinnale lisandub käibemaks.
  • Iga järgnev tund on 22 € + käibemaks.
  • Päeva rent (8 tundi) on 110 € + käibemaks.

Koolitusklassi rentimiseks helista +372 525 6655 (Margot Toompark) või kirjuta kool@kinnisvarakool.ee.

Kinnisvarakooli koolitusklass Tallinnas

Kinnisvarakooli koolitusklass Tallinnas

Veel jõuad registreeruda koolitusele „Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes“

16.02.2026

Evi HindpereKoolitus „Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes“ toimub 18.02.2026. Koolitusel annab praktilise ülevaate varjatud puuduste õiguslikust käsitlusest kohtupraktika põhjal kinnisvarajurist Evi Hindpere.

Koolitusel käsitletakse müüja ja maakleri vastutust, müügieelseid läbirääkimisi ja müügikuulutuse koostamist, puudusest teatamise ja tõendamise kohustust ning ostja õiguskaitsevahendeid.

Osalemine aitab ennetada vaidlusi, hinnata riske ja tegutseda kinnisvaratehingutes kindlal õiguslikul alusel.

Koolitus „Varjatud puudused – kinnisvaramaakleri ja müüja vastutus kinnisvaratehingutes“ toimub 18.02.2026 kell 14.00–17.15 hübriidõppe vormis – osalejad saavad valida, kas osaleda kontaktkoolitusel klassiruumis või liituda veebikoolitusega.

Koolitusklass asub aadressil Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse lingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Koolitus “Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus” toimub 03.03.2026

12.02.2026

Kinnisvaraturundus03.03.2026 toimub Kinnisvarakoolis koolitus „Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus“, kus Kaisa Marissa Aduson ja Evelin Org jagavad praktilisi teadmisi ja tööriistu kinnisvara turundamiseks ning tugeva persoonibrändi kujundamiseks.

Osalejad saavad:

  • teadmised, kuidas planeerida kinnisvaraobjekti turundust süsteemselt ja eesmärgipäraselt;
  • praktilised juhised sotsiaalmeedia (Facebook, Instagram, LinkedIn, TikTok) tulemuslikuks kasutamiseks;
  • oskused seadistada ja optimeerida Meta ja Google’i reklaame;
  • nõuanded professionaalse visuaalse ja tekstilise sisu loomiseks;
  • selge arusaama, kuidas kujundada usaldusväärset ja eristuvat persoonibrändi.

Koolitus „Kinnisvaramaakleri persoonibränd ja digitaalne turundus“ toimub 03.03.2026 kell 10.00-15.00 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Kinnisvarajurist Evi Hindpere: Müügikuulutus

11.02.2026

Evi HindpereKinnisvaraturg on täis kauneid fotosid, säravaid kirjeldusi ja lubadusi ideaalsest kodust. Professionaalselt koostatud müügikuulutus võib olla muljetavaldav – ja peabki olema. Kuid üks teema, mis kipub nii ostjate kui müüjate jaoks varju jääma, on varjatud puuduste küsimus.

Maakleri roll on vahendada müüki, mitte hinnata kinnisvara tehnilist seisukorda. Siiski tuleb mõista üht väga olulist asja:
maakleri koostatud müügikuulutus on müügilepingu osa. Kui kuulutuses esitatakse valeinfot või kinnisvara kirjeldatakse põhjendamatult positiivses valguses, võib see hiljem osutuda müüjale tõsiseks probleemiks.

Seaduse järgi vastutab müüja varjatud puuduste eest ka siis, kui müügikuulutuse koostas professionaalne maakler. Valeinfo ei pea olema pahatahtlik – piisab sellest, et see on eksitav. Tagajärjed võivad olla märkimisväärsed.

Maaklerid kasutavad sageli üldsõnalisi ja positiivseid stampväljendeid nagu „korter on heas korras“, „vaiksed ja sõbralikud naabrid“, „toimiv korteriühistu“ jne. Kui aga hiljem selgub, et korter ei ole tegelikult heas seisukorras, naabrid tekitavad probleeme või korteriühistu juhatus ei tegutse omanike huvides, jääb vastutus müüjale.

Kinnisvaramaakleri koostatud müügikuulutus on oluline turundusvahend, kuid see ei ole tehniline ekspertiis ega garantiikiri. Varjatud puudused ei kao kuhugi – need lihtsalt ei paista välja enne, kui ostja nendega kokku puutub.

Seetõttu on ausus, läbipaistvus ja korrektne info nii müüja kui ostja huvides. Kinnisvaratehingus varjatu tuleb varem või hiljem välja.

Küsimus ei ole kas, vaid millal – ja kui kalliks see lõpuks maksma läheb.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
evihindpere@gmail.com
www.kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt

Evi Hindpere

 Lepi kokku aeg konsultatsiooniks.

Evi Hindpere
Kinnisvarajurist
www.kinnisvarakool.ee/kinnisvarajurist

Planeerimis- ja ehitusvaldkonna täiendõppeprogramm tulevastele ja tegutsevatele spetsialistidele

10.02.2026

KinnisvarakoolTäiendõppeprogramm on mõeldud kõigile, kes soovivad arendada oma teadmisi ehitus- ja planeerimisvaldkonnas või alustada tööd vastava spetsialistina.

Programm sobib Sulle, kui:

  • soovid töötada ehitus- või planeerimisspetsialistina;
  • tahad põhjalikke teadmisi ehitus- ja planeerimisõigusest;
  • soovid olla kursis uute kohtulahenditega;
  • vajad selgust ehitamise dokumenteerimises;
  • soovid tugevdada oma erialast pädevust.

Koolituste eesmärk ja sisu:

  • ülevaade planeerimisseadusest ja ehitusseadustikust;
  • ehitamise dokumenteerimise nõuded;
  • kasutusloa olemus ja taotlemine;
  • kohalike omavalitsuste praktika ja kohtupraktika.

Õppida saab hübriidõppe vormis – kas kontaktkoolitusel Tallinnas, Tulika 19 või veebis MS Teamsi keskkonnas.

Täiendõppeprogramm koosneb järgmistest koolitustest:

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Veel jõuad registreeruda üürikoolitusele, mis toimub 12.02.2026

09.02.2026

ÜürikoolitusÜürikoolitus toimub 12.02.2026 Kinnisvarakoolis. Tõnu Toompark, Evi Hindpere ja Evelin Org annavad sulle koolitusel ülevaate, kuidas üüriäris teadlikult ja kasumlikult tegutseda.

Koolitus annab põhjaliku ülevaate üüriärist nii majanduslikust, õiguslikust kui ka praktilisest küljest. Saad teada:

  • millised on üürituru trendid ja üüriinvesteeringu kriteeriumid;
  • kuidas valida ja kontrollida üürnikku ning hallata riske;
  • mis on üüriäri õiguslikud alused ja vaidluste lahendamise praktikad;
  • kuidas arvestada üüritulu maksustamisega;
  • millised on lühiajalise üüri ehk majutusteenuse eripärad.

Üürikoolitus toimub 12.02.2026 kell 10.00-16.45 hübriidõppe vormis – koolitusel osalejad valivad, kas osalevad kontaktkoolitusel klassiruumis või eelistavad osaleda koolitusel veebi teel.

Kinnisvarakooli koolitusklass asub Tulika 19, Tallinn, Flora Maja B-korpuse 1. korrusel.

Kõik, kes eelistavad koolitusel osaleda veebi teel, saavad enne koolituse algust personaalse veebilingi Microsoft Teamsi keskkonda.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Kinnisvarajurist Evi Hindpere: Ostja kohustused varjatud puuduste korral

06.02.2026

Evi HindpereVarjatud puuduste teema tekitab kinnisvara ostu-müügi juures üha rohkem vaidlusi. Kuigi seadus annab ostjale mitmeid õigusi, on ostjal ka kohustused, mille täitmata jätmine võib hiljem nõude sisuliselt võimatuks muuta.

Eraisikust ostjal ei ole kohustust kinnisasja enne ostu põhjalikult uurida. Kuid niipea kui ostja avastab puuduse, peab ta sellest müüjat teavitama ja andma talle mõistliku aja puuduse kõrvaldamiseks.

Üldreegel on lihtne – ostja peab suutma tõendada, et puudus ei tekkinud tema enda tegevuse tõttu, vaid oli olemas juba valduse üleandmisel. Erandiks on uus kinnisasi, mille puhul eeldatakse, et kahe aasta jooksul oli puudus olemas üleandmisel.

Kõik tuleb dokumenteerida. Suulised vestlused ei ole tõend. Ostja peaks tegema fotod ja/või videod, vajadusel tellima ekspertiisi, saatma müüjale kirjaliku teavituse (e-kiri sobib). Kõik peab olema taasesitatavas vormis.

Kui müüja ei reageeri või keeldub puudust parandamast, võib ostja lasta selle ise kõrvaldada ja nõuda kulude hüvitamist. Ka kulud tuleb dokumentaalselt tõendada.

Meeles tuleb ka pidada seda, et müüja peab hüvitama vaid need kulutused, mis tuleb teha asja viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus see oleks pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele.

Kui ostja teavitab müüjat liiga hilja, parandab puuduse enne teavitamist, ei kogu tõendeid, võib ta kaotada õiguse nõuet esitada.

Kui soovid varjatud puuduste ja vastutuse kohta saada rohkem teavet, tule Kinnisvarakooli koolitusele 18.02.26. a.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
evihindpere@gmail.com
www.kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt

Evi Hindpere

 Lepi kokku aeg konsultatsiooniks.

Evi Hindpere
Kinnisvarajurist
www.kinnisvarakool.ee/kinnisvarajurist

Koolitus „Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine“ toimub 25.02.2026

05.02.2026

Koolitus „Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine“ toimub 25.02.2026 Kinnisvarakoolis. Jurist Martina Proosa annab koolitusel detailse ülevaate detailplaneeringutest ja nende koostamisest.

Koolitus annab:

  • teadmised sellest, mida on vaja detailplaneeringuga reguleerida ja mida mitte (nt korterite ja parkimiskohtade arv, haljastus, jäätmete ladustamine jms);
  • ülevaate kohaliku omavalitsuse võimalustest mõjutada detailplaneeringu elluviimist;
  • ülevaate planeerimisseaduse kavandatavatest muudatustest.

Koolitus „Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine“ toimub 25.02.2026 kell 10.00-15.15 MS Teamsi keskkonnas.

Lisateave ja registreerumine

Registreeru koolitusele: +372 525 6655, kool@kinnisvarakool.ee või kodulehel.

Margot Toompark
Kinnisvarakool OÜ
Koolituste müük ja korraldus
+372 525 6655
kool@kinnisvarakool.ee
www.kinnisvarakool.ee

Kinnisvarakool OÜ

Kinnisvarajurist Evi Hindpere: Maakleri vastutus

04.02.2026

Evi HindpereKinnisvaramaakleri peamine eesmärk on jõuda tehinguni. Selle nimel võib maakler objekti üleskiitmise või oluliste puuduste mahavaikimisega tahtmatult osutada karuteene nii müüjale kui ka iseendale. Seetõttu ei tähenda müüja jaoks riski üksnes tema enda antud teave, vaid ka see, mida maakler müügiprotsessi käigus ostjatele edastab.

Kui maakler tegutseb müüja poolel – tutvustab kinnisasja potentsiaalsetele ostjatele ja annab müügiobjekti kohta õigusliku tähendusega teavet –, omistatakse maakleri avaldused müüjale. See tähendab, et maakleri poolt antud info võib muutuda müügilepingu osaks ning müüja vastutab selle õigsuse eest ostja ees.

Kui kinnisasja kohta on vale- või puudulikku teavet andnud maakler, võib ostjal olla õigus esitada kahju hüvitamise nõue ka maakleri enda vastu. Põhjuseks on maakleri lepingueelsete kohustuste rikkumine – tõe rääkimise ning olulistest asjaoludest teavitamise kohustus VÕS § 14 lg 1 ja 2 alusel.

Riigikohus on selgitanud:
„Teavitamiskohustuse rikkumise korral võivad korteriomandite ostjad nõuda müüjalt ja/või tema esindajalt sellega tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 14 ja § 115 alusel. Teavitamiskohustuse rikkumise tõttu teisele lepingupoolele tekitatud kahju, mis seisneb liiga suures ostuhinnas, on VÕS § 127 lg 2 järgi ettenähtav ja seega hüvitatav.“

Kui rikkumine ilmneb pärast lepingu sõlmimist, käsitletakse kogu pooltevahelist suhet ühtse lepingulise suhtena. Ostja ei pea eristama, kas valeinfo anti enne või pärast lepingu sõlmimist – vastutus tekib igal juhul.

Kui soovid varjatud puuduste ja vastutuse kohta saada rohkem teavet, tule Kinnisvarakooli koolitusele 18.02.26. a.

Evi Hindpere – kinnisvarajurist
evihindpere@gmail.com
www.kinnisvarajurist.ee

Lisateave ja kontakt

Evi Hindpere

 Lepi kokku aeg konsultatsiooniks.

Evi Hindpere
Kinnisvarajurist
www.kinnisvarakool.ee/kinnisvarajurist
1 2 3 … 226 227 228

Kinnisvarakoolis järgmisena:

25.02.2026 Detailplaneeringute koostamine ja menetlemine